Sparen of een woning kopen om te verhuren?
De rente die je ontvangt op je spaargeld is bij de bank nog nooit zó laag geweest. De meer vermogende mensen moeten zelfs betalen om hun geld bij de bank te stallen. Een woning kopen om te verhuren klinkt voor velen nu als een interessante optie. Wij vertellen graag wat voor rendementen je kunt behalen, hoe dit eventueel met hypotheek te financieren is, welke huurcontracten er zijn, hoe je de huurprijs bepaalt. Ook informeren we je graag over kamer gewijsde verhuur en lichten we graag toe hoe wij jou kunnen helpen.
Rendement op jouw investering
Wanneer je een woning koopt om te verhuren, dan wil je een bepaald rendement behalen. Dit is onderverdeeld in een direct rendement en indirect rendement. Het directe rendement is het rendement wat je per jaar terugkrijgt op jouw investering waarbij de kosten hier al van af zijn. In Utrecht en omgeving liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 3,5% tot misschien wel maximaal 7% rendement. Alles hierin is afhankelijk van de locatie, afwerking, duur van de overeenkomst en het soort verhuur (aan een stel of een studentenhuis). Daarnaast heb je ook nog een indirect rendement op langere termijn, dit is de waardestijging van de woning. Afgelopen jaar lag de gemiddelde waardestijging in Utrecht op 8%. Houd er altijd rekening mee dat je ook leegstand kan hebben en/of de waarde van een woning kan dalen waardoor het directe en indirecte rendement kan tegenvallen.
Beleggingshypotheek
Om een woning te kopen voor de verhuur heb je in Utrecht en omgeving al gauw een budget nodig van circa €250.000,-. Wanneer je een minder groot budget hebt, kan je tegenwoordig tot wel 90% van de waarde in verhuurde staat financieren met een beleggingshypotheek. Dit is een hypotheek waarbij je toestemming van de bank hebt om te mogen verhuren. Bij een normale woonhuis-hypotheek wordt over het algemeen de verhuur van de woning verboden door de bank.
Wanneer je met een beleggingshypotheek de door jou te verhuren woning wilt financieren of jouw reeds verhuurde woning wilt financieren, dan brengen wij jou graag in contact met een hypotheekadviseur die de details van de beleggingshypotheken kent. Voor het aanvragen van een beleggingshypotheek heb je ook een taxatierapport nodig waarin de waarde in verhuurde staat opgenomen is. Wij kunnen dit voor jou verzorgen.
Verhuren voor onbepaalde tijd of bepaalde tijd?
Indien je de woning voor onbepaalde tijd wilt verhuren dan kan je in eerste instantie een minimale periode afspreken waarbij de huurder de woning niet mag verlaten. Vaak is dit één jaar. Nadat het eerste jaar is verlopen, kan de huurder binnen een bepaald termijn (meestal één maand) de huurovereenkomst opzeggen, wordt het automatisch een contract voor onbepaalde tijd. De huurder kan de huurovereenkomst nu gemakkelijk beëindigen. Als verhuurder is dit minder gemakkelijk. Een verhuurder kan alleen de overeenkomst beëindigen op wettelijke opzeggronden, zoals wanprestatie huurder, dringend eigen gebruik door eigenaar, een nieuwe redelijke huurovereenkomst die geweigerd wordt of een geldend bestemmingsplan.
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om ook een tijdelijke huurovereenkomst af te sluiten voor maximaal twee jaar en bij kamerverhuur voor maximaal vijf jaar. Dit heeft als voordeel dat je als verhuurder weet hoelang de verhuur gaat duren en als nadeel dat de huurder tussentijds mag opzeggen. Je kunt namelijk geen minimale huurperiode overeenkomen met een huurder.
Welke huurprijs?
Hoeveel huur gevraagd mag worden voor een woning, kan afhangen van de zogenaamde puntentelling. Via de website van de huurcommissie kun je berekenen hoeveel punten een woning scoort aan de hand van onder andere woonoppervlak, voorzieningen en energielabel. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs ligt.
Als je 145 of meer punten behaalt, valt de woning in de vrije sector en geldt er geen maximale huurprijs meer. Het is dus van belang dat, wanneer je een beleggingspand op het oog hebt, je controleert of de woning in de vrije huursector valt. Heb je namelijk voor jouw woning maximaal 144 punten? Dan mag je niet meer vragen voor de woning dan de huurprijs die hieraan gekoppeld is. Als je toch meer huur vraagt, dan heb je de kans dat de huurder binnen een bepaalde termijn naar de huurcommissie gaat. Deze commissie kan een bindende uitspraak doen met als gevolg dat je de huurprijs moet aanpassen conform de punten.
Verhuren aan studenten
Een woning verhuren aan meerdere studenten is niet altijd mogelijk. Wanneer je een woning in Utrecht per kamer wilt verhuren, zul je een omgevingsvergunning nodig hebben om af te wijken van het bestemmingsplan en een omzettingsvergunning. Voor de omgevingsvergunning moet je woning voldoen aan fysieke kwaliteitseisen en moet worden voldaan aan algemene leefbaarheidstoets. Voor de omzettingsvergunning kijkt de gemeente naar goed verhuurderschap en of er voldaan wordt aan de volkshuisvestelijke toets. Meer informatie hierover kan je vinden op de website van de gemeente Utrecht.
Begeleiding van Wij Makelaardij?
Wij kunnen helpen met het vinden van een geschikte woning, de woning in de verhuur zetten en vervolgens het beheer voor jou verzorgen zodat jij kan genieten van jouw rendement. Neem gerust contact op om een keer vrijblijvend kennis te maken.
